案例分析/ Case

首页 > 业务交流

对某烂尾楼盘中以房抵债法律实务的总结

?

作者简介:周志光,广东刘志均律师事务所律师。现任中山市律师协会房地产法律专业委员会委员,2016年开始执业,专注于房地产相关领域法律实务。

?

?

在房地产开发过程中,以房抵债的情况较为常见,其原因无非是开发商出现资金短缺,抵债对象一般是施工方、材料设备商以及民间借贷的出借人。笔者曾参与处理某烂尾楼盘的盘活工作,接触到大量以房抵债的个案,现将相关实务经验进行总结。

?

一、以房抵债的表现形式

该烂尾楼盘以房抵债涉及多个对象,小至零星工程的小包工头,大至施工总包方,因此在抵债行为上呈现不同的表现形式:

1、部分债权人已提起民事诉讼,且在强制执行阶段与开发商达成以物抵债的一致意见,抵债协议已由法院以裁定形式确认。

2、部分债权人没有提起民事诉讼,但与开发商针对欠款金额进行对账,签订了以物抵债协议及相应的商品房买卖合同,并办理了销售备案登记;

3、部分债权人没有与开发商签订以物抵债协议,而是径直签订商品房买卖合同,并办理了销售备案登记。在这种类型中,根据债务履行期是否届满,又可以细分两种子类型。

在上述三种表现形式中,开发商均已针对抵债商品房的买卖合同,向债权人出具收据凭证,证明债权人已支付了购房款。

?

二、处理步骤

(一)明确是否存在以房抵债的意思表示

在有书面抵债协议的情况下,证明以房抵债意思表示没有争议,难点在于第三种表现形式的个案。在这类个案中,抵债双方仅进行口头对账,现存的证据只有商品房买卖合同、销售备案登记表、收款收据,表面上符合商品房买卖合同的基本证据要求。在盘活过程中,我们只能从推翻收据收据效力的角度着手,主张购房属于重大资产交易,一般不会以现金形式进行,购房人并未实际支付购房款;同时,结合双方签订的相关工程合同、采购合同等交易合同,通过证明开发商应付金额与抵债房屋的价值相当,最终证明购房行为实际属于以房抵债。

(二)以债务履行期是否届满区分抵债协议的效力

《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》一文指出:“债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定,由于债权尚未到期,债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效,可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定,不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。”在笔者参与的盘活项目中,部分债权人因担心权益得不到保障,在债务届满前即要求以房抵债,这种情形应参照《物权法》关于禁止流押的规定,认定以房抵债协议无效。

(三)以物权是否已经转移区分能否要求履行原债务

1、销售备案登记不能发生物权转移的效力

我国对不动产采取登记生效主义,只有经过不动产物权登记,才能发生物权转移的效力,所以房屋销售备案登记只是行政管理措施,更多的是发挥防止开发商一房二卖的作用。笔者参与处理的问题楼盘仍未办理综合验收,更谈不上债权人办证确权了,因此抵债房屋的物权依然属于开发商。

2、抵债房屋未确权至债权人名下的,开发商可要求回赎

针对抵债房屋已交付但未办理物权登记的情况下,债务人能否请求回赎,实务中有争议。有观点认为,以房抵债实质是以他物代替清偿,属于实践性法律行为,在未办理物权转移手续前,清偿行为尚不成立,故债权人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的,人民法院应不予支持。另一种观点认为,房屋已实际交付的情况下(如交付房钥匙),债务人反悔不履行抵债协议的,不予支持。笔者支持第一种观点,因无论房屋是否已交付,其目的均为清偿债务,如债务人能够清偿原债务,此种情形下对债权人并无利益损害,也可达到消灭原债务的法律效果。

3、人民法院作出的民事裁定可发挥抵债房屋物权转移的效力

《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据前述规定,在强制执行阶段已达成调解的个案中,物权已经发送转移,开发商并不能要求回赎。

?

三、回赎方式

烂尾楼盘的盘活具有很大的不确定性,某些烂尾楼盘甚至经过四五次资金方进驻盘活仍告失败。在实务操作中,回赎方式只有协商和诉讼两种方式,盘活主体会根据楼市行情、资金流等因素与债权人协商,协商不成即诉诸法院。

笔者参与的盘活项目中,部分个案已由开发商提起诉讼,但仍未出具最终判决,盘活仍在进行中,以上均为个人意见。

?

?

供稿:市律协房产委

(以上观点仅代表律师个人意见)

Copyright ? 中山市律师协会 版权所有 粤ICP备16021395号-1